§01
Las valuaciones malas no fallan en la aritmética
Fallan antes, en el universo. Metieron predios que no debían estar.
Un comparable sirve cuando cumple tres condiciones al mismo tiempo: mismo uso permitido, superficie parecida y mismo submercadoSubmercadoEl área dentro de la cual los predios compiten entre sí de verdad. La delimitan las barreras físicas y los accesos, no una distancia en metros.. Las tres. Dos de tres no alcanza, y es el error más común.
| Criterio | Qué lo descalifica |
|---|---|
| Uso | Un predio habitacional no valúa uno con uso mixto o comercial, aunque compartan la cuadra. Lo que se paga es lo que se puede construir. |
| Superficie | Un terreno de 4,000 m² no se compara contra uno de 300 m². El precio por metro cuadrado no es lineal: baja conforme sube la superficie. |
| Submercado | Una vialidad primaria, un cauce o una vía de tren pueden separar dos mercados distintos a 400 metros de distancia. |
| Fecha | Un comparable sin fecha no es un comparable. Un precio de hace dos años en un corredor que se movió 14% anual describe otro mercado. |
De esas tres, la que más se ignora es el submercado. La gente asume que la distancia manda: si está a 400 metros, compara. Pero una vialidad primaria sin retorno, un cauce o una vía de tren pueden separar dos mercados que no se hablan aunque estén a la vuelta.
§02
Anuncio, operación y anuncio retirado son tres datos distintos
Se ve como un detalle técnico. Define el resultado.
Un anuncio activo es lo que alguien pide. Refleja una expectativa, no una transacción. En mercados con poca liquidez las expectativas se despegan de la realidad durante meses.
Una operación cerrada es lo que alguien pagó. Es el dato duro.
Un anuncio retirado sin cerrar es la señal que casi nadie usa y la que más informa: alguien pidió ese precio y el mercado no lo tomó. Es evidencia de sobreprecio, y descartarlo tira información buena.
Anuncio, operación y retiro: qué dice cada uno
Los tres hablan del mismo mercado y ninguno significa lo mismo. La diferencia entre el primero y el segundo es el descuento de negociación de la zona. El tercero es el que casi nadie usa. Tres bloques ordenados por qué tan duro es el dato; no hay eje numérico.
| Tipo de dato | Qué es | Qué informa |
|---|---|---|
| Operación cerrada | Lo que alguien pagó | El dato duro. La referencia real |
| Anuncio activo | Lo que alguien pide | Expectativa del vendedor, no transacción |
| Anuncio retirado sin cerrar | Un precio que el mercado no tomó | Evidencia de sobreprecio |
Antes de calcular nada hay que preguntar de qué tipo es cada dato del universo. Si la respuesta es «una mezcla», el número que salga no describe ni lo que se pide ni lo que se paga.
La diferencia entre lo que se pide y lo que se paga en un mismo submercado es, literalmente, el descuento de negociación de esa zona. Promediar los tres tipos como si fueran el mismo dato produce un número que no significa nada.
§03
Mediana, no promedio
En suelo casi siempre hay pocos comparables. Y con pocos datos, un solo caso raro mueve el promedio lo suficiente para cambiar una decisión.
Una operación entre partes relacionadas. Una venta forzada por un tema familiar. Un anuncio inflado que lleva ocho meses sin moverse. Cualquiera de esos jala el promedio.
La mediana ignora los extremos y describe el centro del mercado observado. Es menos elegante y es más honesta.
Por qué un solo caso raro cambia la decisión
Nueve comparables de un submercado, más una operación atípica. El promedio se mueve; la mediana casi no. Con pocos comparables —lo normal en suelo— esa diferencia decide compras. Dos tiras de diez puntos cada una; el eje es el precio por m² y arranca en 4,000, no en cero.
| Comparable | $/m² |
|---|---|
| 1 | 4,100 |
| 2 | 4,300 |
| 3 | 4,400 |
| 4 | 4,500 |
| 5 | 4,600 |
| 6 | 4,700 |
| 7 | 4,800 |
| 8 | 4,900 |
| 9 | 5,100 |
| 10 · operación atípica | 11,800 |
| Estadístico | Sin el atípico · 9 | Con el atípico · 10 | Se movió |
|---|---|---|---|
| Promedio | $4,600 | $5,320 | +$720 · +15.7% |
| Mediana | $4,600 | $4,650 | +$50 · +1.1% |
El promedio se movió 14 veces más que la mediana con el mismo dato agregado. En un submercado con nueve comparables, ese solo caso mueve el precio de referencia $720 por metro cuadrado.
§04
La forma del predio también se valúa
Dos predios con la misma superficie y el mismo uso pueden valer distinto por cómo están hechos. La variable que menos se discute y más condiciona qué se puede construir es la esbeltezEsbeltezLa relación entre el eje mayor y el ancho promedio de un predio. Mientras más esbelto, menos formas hay de acomodar adentro lo que se va a construir.: la relación entre el eje mayor y el ancho promedio.
Así se ven dos predios reales del mismo municipio en Querétaro:
Caso medidoDos predios reales, a la misma escala
Silueta proporcional de cada predio: eje mayor por ancho promedio, dibujados con la misma escala métrica. La tabla trae los seis atributos medidos de cada uno. Dos siluetas rectangulares a la misma escala; 100 m equivalen a la barra de referencia.
| Atributo | Predio A | Predio B |
|---|---|---|
| Superficie | 2,664 m² | 26,156 m² |
| Eje mayor | 76 m | 299 m |
| Ancho promedio | 35 m | 87 m |
| Esbeltez | 2.1 : 1 | 3.4 : 1 |
| Perímetro | 207 m | 757 m |
| Uso que admite | Equipamiento | Habitacional Densidad Media Intensiva |
La superficie dice cuánto compras y la esbeltez dice qué puedes acomodar adentro. Dos predios con la misma superficie y esbeltez distinta no admiten el mismo proyecto, y por eso no valen lo mismo.
El primero es casi el doble de esbelto que el segundo, y eso cambia qué cabe adentro: dónde va el acceso, cuántos cajones de estacionamiento entran, si el frente alcanza para dos locales o solo uno.
Un ajuste por forma que no explica cuánto y por qué es una opinión disfrazada de cálculo.
§05
El resultado es un rango, no un número
Un valor puntual comunica una precisión que los datos no tienen. Y una vez que ese número entra a una presentación, se defiende como si fuera un hecho.
El rango hace lo contrario: expone la incertidumbre en lugar de esconderla. El ancho sale de cuántos comparables lo sostienen y qué tan dispersos están.
Un rango estrecho con veinte comparables y uno igual de estrecho con tres son cosas distintas. Lo que las separa es el nivel de confianza, y por eso va declarado.
Regla práctica: si una valuación no dice cuántos comparables la sostienen, todavía no es una valuación.
§06
Del valor del suelo al margen del proyecto
Saber cuánto vale el terreno no responde la pregunta que de verdad importa: ¿el proyecto deja?
Para eso se hace el residualResidualEl cálculo que parte del valor de venta de la tipología y le resta el terreno y la obra. Lo que queda es el margen.. Se parte del valor de venta de la tipología, se resta el terreno y se resta la obra. Lo que queda es el margen.
Caso medidoDel valor de venta al margen, restando lo que se resta
El residual completo: qué entra, qué se resta y cuánto queda, todo en porcentaje del valor de venta. Los dos márgenes se reportan juntos y etiquetados, siempre. Cascada de tres columnas; el eje va en porcentaje del valor de venta y arranca en cero.
| Concepto | % del valor de venta | De dónde sale el número |
|---|---|---|
| Valor de venta estimado | 100% | La mediana de cierre de la tipología dentro del radio, no el promedio de la ciudad |
| − Valor del terreno | 66.3% los dos | La proporción de suelo observada en los propios avalúos de la zona, no un supuesto |
| − Costo de obra | incluido arriba | El valor de construcción observado dentro del avalúo, normalizado por clase y calidad |
| = Margen bruto de obra | 33.7% | Con sus dos lecturas juntas: 33.7% sobre ingreso y 50.8% sobre costo |
Cada resta de la cascada tiene que decir de dónde salió su número. Una cascada con supuestos redondos en el terreno o en la obra llega al mismo margen sin sostenerlo.
§07
Los dos márgenes van siempre juntos
Un mismo proyecto se puede leer de dos formas, y las dos son ciertas.
Fuente: es el mismo proyecto, leído de dos formas. Márgenes de un residual inmobiliario publicados por BlackPrint.
Es el mismo proyecto. Presentar solo uno de los dos, sin decir cuál es, es la manera más común de hacer que un número diga lo que uno quiere.
Es margen bruto de obra. No descuenta indirectos, costos financieros, comercialización, licencias ni el costo del tiempo. Etiquetarlo así no es una salvedad legal: es la diferencia entre un número usable y uno engañoso.
§08
Qué no es esto
Una opinión de valorOpinión de valorEstimación construida con comparables observados. Sirve para comparar y decidir; no tiene efectos legales ni fiscales. construida con comparables observados no sustituye un avalúo formal firmado por perito, que es el que tiene efectos legales y fiscales.
Son instrumentos distintos con momentos distintos. La opinión de valor se usa antes de decidir: para comparar predios entre sí, para negociar, para descartar rápido lo que no cuadra. El avalúo formal se usa después, cuando la decisión ya está tomada y hay que formalizarla.
Confundirlos cuesta caro en las dos direcciones: pedir un avalúo formal para cada predio que estás explorando es tirar dinero, y usar una opinión de valor para escriturar no se puede.
Qué datos hacen falta
| Insumo | Para qué |
|---|---|
| Avalúos con valor concluido | La referencia dura de valor y la proporción de suelo de la zona |
| Catastro con COS y CUS | Qué se puede construir: superficie de desplante y superficie total |
| Marketplaces con captura semanal | Anuncios activos, retirados y su antigüedad |
| Sociodemográfico a manzana | Quién vive alrededor y con qué capacidad de compra |
BlackPrint es una plataforma de inteligencia territorial (location intelligence) para México. Unifica predios, uso de suelo, movilidad, demografía, actividad comercial y nivel socioeconómico en un solo modelo del territorio nacional, y lo entrega como plataforma, reportes o API para decisiones de retail y expansión, inmobiliario y desarrollo, banca y crédito, distribución y campo, y gobierno.